全球房地产股市值降至雷曼危机后最低。
持有旧金山轮渡大厦REIT的哈德逊太平洋的总市值急跌（资料图，REUTERS）
截至6月12日，全球上市企业的总市值比2023年末增加7％，但房地产相关股票在其中的占比仅为2.7％，较月末值创下最高纪录的2019年8月减少了近一半，也是雷曼危机后的最低水平。美国、中国、日本的房地产股总市值占比均明显降低……
在全球股票市场持续扩张的情况下，流入房地产投资信托（REIT）及房地产开发商等房地产相关股票的资金放缓。受到新冠疫情带来的劳动方式改变，以及过剩投资产生的反作用影响，房地产相关股票的总市值占比跌到了雷曼危机以后的最低水平。美国、中国、日本的这一占比明显降低。
QUICK FactSet的数据显示，截至6月12日，在全球上市企业中，按行业分类为REIT的股票（565只）的股价总市值为1.85万亿美元。比2023年末减少6％。房地产开发股（728只）的总市值为1.25万亿美元，比2023年末减少3％。
截至6月12日，所有上市企业（约2万2千家）的总市值合计为115万亿美元，比2023年末增加7％。房地产相关股票在合计总市值中的占比为2.7％，与月末值创下最高纪录的2019年8月（4.8％）相比，减少了近一半。这是雷曼危机后市场对房地产行情抱有强烈警惕感的2009年4月以来的最低水平。
在QUICK FactSet统计的128个行业中，房地产行业总市值的占比降幅与地方银行（由3.8％降至2.1％，下降1.7个百分点）相当。占比上升的是通用软件（由3.5％上升至8.5％）和半导体（由不到2％上升至6.5％）等科技相关行业。
房地产相关股票之所以低迷，是因为受到最大市场美国的巨大影响。美国的“房地产相关”股票（REIT和房地产开发股加在一起）的总市值占全球的4成多。如果仅从REIT来看的话，占比达到7成。在美国，REIT一般也从事房地产开发业务。
在美国，伴随疫情的居家办公普及等，办公室需求一直没有恢复。据调查公司穆迪分析（Moody’s Analytics）的数据，1～3月美国办公室的空置率达到19.8％，刷新历史最高纪录。
以美国西海岸为中心拥有办公室及电影产业用摄影棚地产项目的REIT“Hudson Pacific Properties（哈德逊太平洋地产）”的目前的总市值不到7亿美元，几乎比2023年末减少一半。以酒店为主体的Service Properties Trust的总市值也减少4成，降至8亿多美元。市值缩水的股票有125只 ，相当于美国上市股票的7成。
哈德逊太平洋5月公布的1～3月财报显示，反映主营业务收益的FFO （Funds From Operationsfans，营运现金流量）比上年同期减少一半。反映房地产总体收益性的NOI（净营业收入，按现有房地产计算）已连续4个季度陷入负增长。
哈德逊太平洋的首席执行官（CEO）维克多·科尔曼(Victor Coleman)表示：“许多租户持续缩小规模，导致空置率居高不下”。科尔曼透露称，该公司计划出售持有的三栋办公楼。
美国高盛集团分析称：“商业房地产（CRE）市场引发金融系统危机的可能性较低”，但投资者的不信任感仍然强烈。美国大型房地产基金喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)5月为了维持旗下面向富裕阶层的私募REIT的资金周转，提高了赎回限制。
“大型银行通过向REIT提供授信额度等，获得了对房地产的风险敞口（投资余额），关注银行资产负债表上贷款的监管机构可能忽视了风险”，由前印度央行副总裁、纽约大学教授撰写的旨在敲响警钟的论文也引起了市场的关注。
美国金融政策的走向仍不明朗也是一个重要因素。景顺资产管理(Invesco Asset Management)总结了1974年以后的政策周期与美国主要资产管理表现的关系，结果显示“首次降息”前的12个月内，房地产平均增长13%左右，远远超过股票、债券及商品等。
在美国联邦储备委员会（FRB）6月12日公布的委员政策利率预测中，年内降息次数减至1次。尽管2026年的总降息次数（9次）保持不变，但景顺资产管理的全球市场策略师木下智夫指出：“（当前的低迷）反映了投资者对降息的信心不足”。
中国股市上，与房地产相关的股票影响力也迅速下降。中国大陆和香港房地产相关股总市值加起来的占比为3%，创下自2005年11月香港的上市REIT启动以来的最低水平。在2010年代，占比大约保持在6~9%之间。中国政府5月公布收购因开发商过度投资而滞销的库存住宅的方针等，希望阻止房地产市场的进一步下行，但效果尚不明朗。
对于金融政策走向正常化途中的日本，REIT也面临逆风。房地产相关REIT占比跌破2.5%，为实施“异次元宽松”前的2010年以来的最低水平。尽管由于摆脱通缩预期，有些资金流入房地产股票，但整体上并未提振。
而在率先降息的欧洲，已出现触底迹象。占比在2%附近，比一年前的1.8%左右略有回升。澳大利亚也表现强劲，占比为近8%，恢复到了疫情爆发前的2020年初的水平。
本文来自微信公众号“日经中文网”（ID：rijingzhongwenwang），作者：今堀祥和
